Prinsjesdag 2026: wat betekenen de plannen voor vastgoed, verhuur en de WWS-puntentelling?

Prinsjesdag 2026 brengt verschillende veranderingen voor de vastgoedmarkt met zich mee. Voor verhuurders, beleggers, vastgoedbeheerders en projectontwikkelaars zijn vooral de plannen rond overdrachtsbelasting, verduurzaming en de WWS-puntentelling relevant. In dit artikel leest u wat de aangekondigde maatregelen voor 2027 kunnen betekenen voor uw vastgoed en maximale huurprijs.

Overdrachtsbelasting voor beleggers mogelijk naar 7%

Een van de belangrijkste fiscale voorstellen voor vastgoedbeleggers is de verdere verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen die niet door de koper zelf worden bewoond.

Sinds 1 januari 2026 bedraagt het tarief voor dergelijke woningen 8%. Het kabinet stelt voor dit tarief per 1 januari 2027 verder te verlagen naar 7%.

Dit tarief is bijvoorbeeld relevant bij de aankoop van:

• een woning bestemd voor verhuur;
• een tweede woning;
• een vakantiewoning;
• een woning die voor een kind wordt gekocht.

Voor vastgoedbeleggers betekent de verlaging dat de aankoopkosten van een beleggingswoning afnemen. Bij een woning met een koopsom van € 400.000 betekent een verschil van één procentpunt bijvoorbeeld € 4.000 minder overdrachtsbelasting.

De voorgestelde verlaging heeft overigens geen direct effect op de WWS-puntentelling of maximale huurprijs van de betreffende woning. Het is primair een fiscale maatregel die de investeringskosten verlaagt.

Meer middelen voor woningbouw

Het kabinet zet daarnaast miljarden in om de woningbouw te stimuleren.

Binnen het beschikbare woningbouwbudget wordt onder meer € 2,3 miljard ingezet voor de Realisatiestimulans. Gemeenten kunnen hiermee ondersteuning krijgen voor de realisatie van betaalbare woningen. Daarnaast is € 940 miljoen beschikbaar voor grootschalige woningbouwlocaties en € 650 miljoen voor de Woningbouwimpuls.

Ook wordt geld beschikbaar gesteld voor innovatie, het beter benutten van bestaande gebouwen en gemeentelijke grondaankopen. Voor middenhuur is bovendien een objectsubsidie van € 500 miljoen aangekondigd.

Het doel hiervan is zowel de nieuwbouwproductie als de ontwikkeling van betaalbare huurwoningen te ondersteunen.

Meer investeringsruimte voor woningcorporaties

Ook woningcorporaties krijgen meer financiële ruimte. Het kabinet wil jaarlijks € 425 miljoen inzetten om de investeringscapaciteit van woningcorporaties te vergroten.

Daarnaast wordt voorgesteld de overdrachtsbelasting af te schaffen wanneer sociale huurwoningen tussen woningcorporaties worden overgedragen.

Hierdoor moet meer financiële ruimte ontstaan voor nieuwbouw en voor de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad.

Verduurzaming blijft belangrijk voor vastgoed

Ook verduurzaming blijft een belangrijk onderdeel van het beleid.

Voor bedrijven en ondernemers wordt voorgesteld het percentage van de Energie-investeringsaftrek (EIA) vanaf 2027 te verhogen. Daarnaast stelt het kabinet miljarden beschikbaar voor energie- en klimaatmaatregelen, waaronder subsidies voor duurzame energie, isolatie en installaties.

Voor vastgoedeigenaren kan verduurzaming om meerdere redenen interessant zijn. Naast een mogelijke daling van het energiegebruik kan een verbetering van de energieprestatie bij huurwoningen rechtstreeks invloed hebben op de WWS-puntentelling.

Wat betekenen de plannen voor de WWS-puntentelling?

Voor verhuurders is niet alleen het Belastingplan van belang. Rond 2027 staan ook verschillende aanpassingen van het woningwaarderingsstelsel (WWS) gepland.

Het WWS bepaalt op basis van kenmerken van een woning hoeveel punten deze krijgt. Het totale puntenaantal is vervolgens bepalend voor de maximaal toegestane huurprijs binnen het gereguleerde segment.

Voor 2027 zijn drie aanpassingen van het WWS voorzien die met name voor particuliere verhuurders relevant kunnen zijn. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2027.

1. Geen 5 minpunten meer bij ontbreken buitenruimte

Op dit moment kan het volledig ontbreken van privé- of gemeenschappelijke buitenruimte leiden tot 5 minpunten.

Het kabinet wil deze aftrek laten vervallen.

Voor een woning zonder balkon, terras, tuin of andere buitenruimte kan dit ten opzichte van de huidige systematiek feitelijk een verbetering van 5 WWS-punten betekenen.

Dit kan vooral relevant zijn voor appartementen in stedelijke gebieden waar buitenruimte vaak ontbreekt. Afhankelijk van het totale puntenaantal kan deze wijziging invloed hebben op de maximaal toegestane huurprijs.

2. Aanpassing van de WOZ-cap

De WOZ-waarde is een belangrijk onderdeel van het WWS. Bij woningen met een relatief hoge WOZ-waarde wordt de bijdrage van de WOZ aan het puntenaantal momenteel beperkt door de zogenoemde WOZ-cap.

Wanneer een woning door deze beperking terugvalt naar het gereguleerde segment, wordt het puntenaantal in de huidige systematiek afgetopt.

Het kabinet wil voor woningen waarop deze WOZ-cap van toepassing is een prijsopslag mogelijk maken. Daardoor kan de maximale huurprijs beter aansluiten bij het oorspronkelijke puntentotaal vóór toepassing van de cap, terwijl de woning binnen het gereguleerde middensegment blijft.

Dit is een belangrijk onderscheid: de maatregel betekent niet simpelweg dat de woning extra WWS-punten krijgt of automatisch naar de vrije sector gaat. De wijziging is juist bedoeld om binnen de regulering meer ruimte te geven aan woningen op locaties met hoge WOZ-waarden.

3. Hogere waardering voor kleine rijksmonumenten

Ook voor kleine rijksmonumenten is een wijziging voorzien.

De locatie- en WOZ-waardering van kleine rijksmonumenten moet worden aangepast, zodat deze woningen binnen het WWS beter worden gewaardeerd.

Dit kan met name relevant zijn voor kleine monumentale appartementen in historische binnensteden, waar de WOZ-waarde per vierkante meter hoog kan zijn maar de huidige WWS-systematiek niet altijd tot een vergelijkbare waardering leidt.

Energielabel blijft een van de belangrijkste WWS-factoren

Naast bovenstaande wijzigingen blijft het energielabel een belangrijk onderdeel van de WWS-puntentelling.

Voor een appartement of andere meergezinswoning vanaf 40 m² levert het energielabel momenteel onder andere de volgende waardering op:

A: 37 punten
B: 30 punten
C: 15 punten
D: 11 punten
E: -4 punten
F: -9 punten
G: -15 punten

Een verbetering van energielabel G naar D kan bij een dergelijke woning daardoor alleen op het onderdeel energieprestatie al een verschil van 26 WWS-punten opleveren. Van F naar D bedraagt het verschil 20 punten en van E naar D 15 punten.

Bij een eengezinswoning gelden andere aantallen, waardoor een afzonderlijke berekening noodzakelijk blijft.

De relatie tussen verduurzaming en huurpotentie wordt daarmee steeds belangrijker. Niet iedere verduurzamingsmaatregel levert automatisch een beter energielabel op. Het uiteindelijke effect is afhankelijk van de totale energieprestatie van de woning en moet daarom vooraf worden doorgerekend.

Energielabel E, F en G verder onder druk

Naast de WWS-punten is er nog een ontwikkeling waarmee verhuurders rekening moeten houden.

Het kabinet werkt aan minimumenergieprestatie-eisen voor huurwoningen. Volgens het huidige voorstel moeten huurwoningen met energielabel E, F of G uiterlijk 1 januari 2029 minimaal energielabel D bereiken.

Voor eigenaren van woningen met slechte energielabels ontstaat daardoor een combinatie van factoren: negatieve WWS-punten, mogelijke toekomstige verduurzamingsverplichtingen en een lagere energetische kwaliteit van het vastgoed.

Het kan daarom verstandig zijn om verduurzaming niet uitsluitend vanuit energiebesparing te beoordelen, maar tegelijkertijd te kijken naar het effect op de WWS-puntentelling, maximale huurprijs en vastgoedwaarde.

Nieuwbouwopslag voor middenhuur mogelijk verlengd

Ook voor projectontwikkelaars en beleggers in nieuwbouw is een relevante wijziging aangekondigd.

Voor bepaalde nieuwe middenhuurwoningen geldt momenteel een tijdelijke opslag van 10% op de maximale huurprijs gedurende twintig jaar.

Het kabinet wil de regeling verlengen. Hierdoor moeten ook middenhuurwoningen waarvan de bouw tussen 1 januari 2028 en 1 januari 2032 start voor deze opslag in aanmerking kunnen komen.

De regeling is bedoeld om de businesscase voor nieuwe middenhuurwoningen te verbeteren.

Wat betekent dit voor verhuurders en vastgoedbeleggers?

De maatregelen laten zien dat fiscale regelgeving, verduurzaming en het WWS steeds sterker met elkaar samenhangen.

Een lagere overdrachtsbelasting kan de aankoop van een beleggingswoning aantrekkelijker maken, maar zegt nog niets over de verhuurbaarheid of maximaal toegestane huur. Daarvoor moet onder andere worden gekeken naar het WWS-puntenaantal, het energielabel, de WOZ-waarde, oppervlakte, buitenruimte en voorzieningen.

Voor bestaande huurwoningen kan vooral de combinatie van een juiste WWS-puntentelling en een gericht verduurzamingsadvies interessant zijn. Een investering die het energielabel verbetert, kan immers tegelijkertijd de energetische kwaliteit, het WWS-puntenaantal en daarmee de potentiële maximale huurprijs beïnvloeden.

WWS-puntentelling en verduurzamingsadvies door Duresta

Wilt u weten wat de aangekondigde wijzigingen betekenen voor een individuele woning of vastgoedportefeuille?

Duresta Real Estate Solutions kan de huidige situatie inzichtelijk maken en verschillende scenario’s doorrekenen.

Daarbij kunnen onder andere de WWS-puntentelling, het energielabel, verbetermaatregelen en de invloed daarvan op het maximaal toegestane huurniveau in samenhang worden beoordeeld.

Zo wordt duidelijk welke maatregelen daadwerkelijk punten opleveren en welke investeringen vanuit verhuur- en verduurzamingsperspectief het meest relevant zijn.

Let op: de genoemde maatregelen voor 2027 zijn voor een belangrijk deel nog voorstellen. Definitieve regelgeving kan tijdens de parlementaire behandeling wijzigen.