Onze inspecteurs waarderen het puntentotaal volgens alle geldende wet- en regelgeving zoals het Besluit Huurprijzen Woonruimte, het Beleidsboek voor de waardering van zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie en jurisprudentie. Met onze rapportage kunt u aantonen wat het puntentotaal is bij aanvang van de huurovereenkomst. Zowel de verhuurder als huurder hebben baat bij een betrouwbare onafhankelijke puntentelling.

Wat is een puntentelling?

Met een puntentelling wordt de maximale huurprijs van een zelfstandige woning of serviceflat berekend op grond van het Besluit Huurprijzen Woonruimte, het woningwaarderingsstelsel en het Beleidsboek behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie. Zo worden er in de puntentelling punten gegeven voor o.a. de oppervlakte van vertrekken en overige ruimten, de afwerking van de keuken en badkamer, de WOZ-waarde en de hoogte van de energie-index (voorheen energielabel).

Als voor alle onderdelen de punten zijn berekend kan men uit de huurprijzentabel van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte aflezen welke huurprijs hiertegenover staat. Ligt deze prijs boven de geldende liberalisatiegrens, dan mag men zelf een huurprijs vaststellen (liberale huursector). Ligt de prijs onder de liberalisatiegrens, dan mag men maximaal de huurprijs vragen die in de huurprijzentabel staat vermeld (sociale huursector).

Waarom een puntentelling op laten stellen?

Het is erg belangrijk om voor de aanvang van de huurovereenkomst te weten in welke huursector de te verhuren woning valt en wat de maximale huurprijs is. De huurder heeft namelijk het recht om binnen een half jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst een onafhankelijk onderzoek in te laten stellen door de Huurcommissie. Een rapporteur van de Huurcommissie onderzoekt dan of de huurprijs is vastgesteld volgens de geldende wet- en regelgeving. Indien blijkt dat de woning niet volgens de wet- en regelgeving wordt verhuurd, kan dit zeer vervelende gevolgen hebben.

Door de wijzigingen per 1 oktober 2015 heeft de WOZ-waarde een grote invloed op de huurpunten. Dit betekent dat de effecten per gemeente kunnen verschillen. Uit intern onderzoek is naar voren gekomen dat in de volgende gemeenten grote wijzigingen kunnen voorkomen Het gaat o.a. om Amsterdam, Amstelveen, Rotterdam, Utrecht, Haarlem, Eindhoven, Den Bosch en Den Haag.

Wijziging puntentelling vanaf 1-10-2015

Per 1 oktober 2015 geldt een nieuw puntensysteem (woningwaarderingsstelsel). Hierdoor tellen de volgende onderdelen niet meer mee bij de berekening van het aantal punten in de puntentelling:

  • Woonvorm
  • Woonomgeving
  • Hinderlijke situaties
  • Schaarstepunten

In plaats van voornoemde onderdelen worden in de puntentelling punten berekend op basis van de volgende formule:

Voor elke € 7.995,- van de WOZ-waarde: 1 punt.
Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte per € 122,-: 1 punt.

Voorbeeld:
WOZ-waarde is € 152.000,-
De oppervlakte is 70 m²

152.000/7.995 = 19,01 punten
152.000/70/122 = 17,80 punten

Totaal = 36,81 punten
Na afronding = 37 punten

De hiervoor aangegeven kengetallen (€ 7.995,- en € 122,-) zullen jaarlijks per 1 juli (opnieuw) worden vastgesteld.

Bij deze berekening gelden 3 regels:

  • U rekent altijd met een WOZ-waarde van minimaal € 40.480,-.
  • Is uw huurwoning in aanbouw? Dan geldt de WOZ-waarde van de woning als die helemaal af is. Tel de eindwaarde en de grondwaarde van de huurwoning bij elkaar op. U vindt beide in het taxatieverslag van de gemeente.
  • Heeft de huurwoning zonder de WOZ-punten al 110 punten of meer? En is de woning gebouwd van 2015 tot 2019. Dan is het aantal punten over de WOZ-waarde minimaal 40.
  • Er zijn bijzondere regels voor woningen in een serviceflat en voor monumentenwoningen.

Huurverhoging door nieuwe puntentelling?

De nieuwe puntentelling kan alleen bij nieuwe huurcontracten leiden tot huurverhoging indien dit volgens de berekening mogelijk is. Bij bestaande huurcontracten moet de verhuurder zich houden aan de wettelijk vastgelegde huurverhoging. De regering beslist jaarlijks met welk percentage de huur mag stijgen.